La capacité d’emprunt correspond au montant qu’une banque accepte de vous prêter pour financer votre logement neuf. Elle dépend de vos revenus, de vos charges, de votre apport et de la durée du prêt, dans la limite d’un taux d’endettement plafonné à 35 % des revenus nets.
- Mensualité maximale—
- Budget total avec apport—
Estimation indicative, assurance emprunteur comprise dans le taux d'endettement. Le reste à vivre n'est pas pris en compte : seule une banque ou un courtier valide une capacité d'emprunt définitive.
Comment fonctionne la capacité d’emprunt ?
La banque part de vos revenus nets mensuels (salaires, revenus locatifs pérennes, pensions) et applique un taux d’endettement maximal de 35 %, assurance comprise. Elle déduit vos charges de crédit existantes pour obtenir la mensualité que vous pouvez consacrer à votre nouveau prêt. Cette mensualité, combinée à la durée et au taux, détermine le capital empruntable.
Comment est-elle calculée ?
Le calcul se fait en deux temps. D’abord la mensualité maximale : (revenus × 35 %) − charges. Ensuite la conversion de cette mensualité en capital, selon la formule d’amortissement qui tient compte du taux d’intérêt, de la durée et de l’assurance (incluse dans les 35 %). Plus la durée est longue, plus le capital empruntable augmente, mais plus le coût total des intérêts s’alourdit. Pour visualiser ce coût, utilisez notre simulateur de mensualités.
Exemple chiffré
Un couple gagne 4 500 € nets par mois, sans crédit en cours, et emprunte sur 20 ans à 3,5 % (assurance 0,34 %). Sa mensualité maximale est de 1 575 € (35 % de 4 500 €). Cela correspond à une capacité d’emprunt d’environ 259 000 €, soit un budget de 279 000 € avec 20 000 € d’apport. En allongeant la durée à 25 ans, la capacité grimpe à près de 298 000 €, mais le coût des intérêts augmente sensiblement.
Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?
Plusieurs leviers permettent d’emprunter davantage :
- Augmenter l’apport : il couvre les frais et rassure la banque.
- Allonger la durée jusqu’à 25 ans, courante dans le neuf.
- Solder un crédit conso pour libérer de la mensualité.
- Mobiliser un prêt à taux zéro, qui complète le financement sans peser sur le taux d’endettement.
Pour aller plus loin, consultez nos guides sur le financement d’un logement neuf et les avantages de l’achat dans le neuf.
Questions fréquentes
Quel salaire faut-il pour emprunter 200 000 € ?
Pour emprunter 200 000 € sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité avoisine 1 160 €. Avec un taux d’endettement de 35 %, il faut donc environ 3 300 € de revenus nets mensuels, sans autre crédit en cours. Le simulateur ajuste ce montant selon votre durée et votre taux.
Quel est le taux d'endettement maximal autorisé ?
Le taux d’endettement est plafonné à 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise, selon les recommandations du HCSF. Les banques disposent d’une marge de souplesse pour une partie de leurs dossiers, notamment les primo-accédants et les hauts revenus avec un reste à vivre confortable.
Comment augmenter sa capacité d'emprunt ?
Plusieurs leviers existent : augmenter l’apport personnel, allonger la durée du prêt (jusqu’à 25 ans dans le neuf), solder un crédit à la consommation, acheter à deux, ou mobiliser un prêt à taux zéro qui complète le prêt principal sans alourdir le taux d’endettement.